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À vous le portefeuille
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Bâtissez votre patrimoine, brique par brique.
Quand votre épargne prend racine dans la pierre…
Ce portefeuille a pour mission d’allier performance et impact social, en s’appuyant sur la SCI Viagénérations. Son objectif ? Investir dans l’immobilier résidentiel tout en apportant une solution durable aux seniors propriétaires. En pratique, la SCI achète des biens en viager occupé, permettant aux retraités de percevoir un capital ou un complément de revenus, tout en restant chez eux.
C’est donc un placement qui combine la solidité d’un investissement immobilier avec une vraie utilité sociale : améliorer le quotidien des personnes âgées tout en offrant un potentiel de performance sur le long terme.
Cependant, comme tout investissement immobilier, ce portefeuille comporte des risques, notamment liés à l’évolution du marché et à la gestion des actifs.
... grâce à une SCI engagée !
La SCI Viagénérations se spécialise dans le viager occupé, un modèle vertueux où tout le monde est gagnant : les seniors profitent d’un capital immédiat tout en continuant à vivre chez eux, et les investisseurs participent à une démarche sociale, en donnant du sens à leur épargne.
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Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer un bien immobilier ensemble. Au lieu d’acheter un bien à plusieurs en direct, vous créez une société (la SCI), et c’est cette société qui devient propriétaire du bien.
Une SCI doit être créée par au moins deux personnes, qu’on appelle des associés. Il peut s’agir :
- d’un couple ;
- de membres d’une même famille ;
- d’amis ;
- d’associés dans un projet d’investissement.
Créer une SCI peut vous permettre de :
- Acheter un bien immobilier à plusieurs.
- Gérer un patrimoine immobilier (location, entretien…).
- Faciliter la transmission (notamment aux enfants).
- Éviter les conflits entre héritiers.
- Organiser un investissement locatif.
Pour créer une SCI, il faut d’abord rédiger des statuts. Ce document précise notamment comment la société fonctionne et comment les parts sont réparties entre les associés. Ensuite, chaque associé participe au projet en faisant un apport. Il peut s’agir d’argent, le cas le plus courant, ou parfois d’un bien immobilier déjà existant.
Une fois la société créée, c’est elle qui achète le bien immobilier. Elle devient donc officiellement propriétaire du logement (et non les associés directement). Au quotidien, les décisions importantes (comme vendre un bien, faire des travaux ou modifier l’organisation) sont prises selon les règles définies dans les statuts.
Chaque associé détient un pourcentage de parts sociales, en fonction de ce qu’il a apporté. Enfin, si le bien est mis en location, les loyers sont perçus par la SCI. Ils appartiennent donc à la société, même s’ils peuvent ensuite être répartis entre les associés.
Les avantages et inconvénients d'une SCI
Les avantages
1. Gestion plus simple à plusieurs : la SCI permet d’organiser les décisions et d’éviter les blocages.
2. Transmission facilitée : vous pouvez donner progressivement des parts à vos enfants, plutôt qu’un bien entier.
3. Souplesse dans l’organisation : les règles de fonctionnement sont définies librement dans les statuts.
4. Optimisation fiscale possible (selon les cas) : choix entre impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Les inconvénients
1. Formalités de création : rédaction des statuts, immatriculation… Cela demande un peu de temps et parfois un coût.
2. Gestion administrative : il faut tenir une comptabilité et organiser des assemblées.
3. Responsabilité des associés : en cas de dettes, vous êtes responsables sur votre patrimoine personnel.
4. Pas toujours avantageux fiscalement : cela dépend de votre situation et de vos objectifs
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Investir dans l’immobilier revient à placer son argent dans un actif concret. Contrairement à des placements financiers parfois abstraits, ici vous achetez un bien réel : un appartement, une maison, un local. Cela donne souvent un sentiment de sécurité plus fort, surtout quand on débute.
L’immobilier est souvent utilisé pour se constituer un patrimoine progressivement. En effet, lorsque vous achetez un bien, vous devenez propriétaire d’un actif qui peut prendre de la valeur avec le temps (bien que cela dépende de nombreux facteurs). Même si le marché peut fluctuer, l’idée est de s’inscrire dans la durée.
Autre intérêt de l’immobilier : la possibilité de mettre le bien en location. Dans ce cas, vous percevez des loyers potentiellement réguliers qui peuvent :
Dernier point et non des moindres, l’immobilier est souvent choisi pour organiser la transmission de son patrimoine. Posséder un logement permet de :
- le transmettre à ses enfants ;
- anticiper sa succession ;
- structurer les choses pour éviter les conflits.
Attention, toutefois, même si l’immobilier a beaucoup d’avantages, il faut accepter certaines contraintes :
- la gestion du bien (locataires, entretien…) ;
- les imprévus (travaux, périodes sans locataire) ;
- la fiscalité, qui peut être plus ou moins lourde selon les cas.
Comment investir dans l’immobilier avec son contrat d’assurance-vie ?
Investir dans l’immobilier via une assurance-vie, mais pas de la même façon qu’un achat classique. Lorsque vous investissez avec une assurance-vie, vous n’achetez pas directement un appartement.
Vous investissez dans des supports financiers liés à l’immobilier, appelés unités de compte. Autrement dit, votre contrat reste une assurance-vie, mais une partie de votre argent est placée dans de l’immobilier de manière indirecte.
Il existe plusieurs supports immobiliers accessibles dans une assurance-vie. Voici les plus courants :
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ce sont les supports immobiliers les plus connus. Dans le cadre d’une assurance-vie, vous n’achetez pas directement des parts de SCPI. Vous investissez dans un support en unités de compte adossé à une SCPI. Concrètement votre argent est investi dans un parc immobilier (bureaux, commerces, logements), les loyers générés ne vous sont pas versés directement, mais ils viennent augmenter la valeur de votre contrat.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Les OPCI fonctionnent sur le même principe dans une assurance-vie : vous investissez via un support, et non en direct. Ces fonds ont une particularité. Ils investissent à la fois en immobilier, en actions et en liquidités. Leur valeur peut donc varier davantage. Les éventuels revenus ou gains restent dans le contrat, sans être versés directement.
Les SCI en assurance-vie. Certaines assurances-vie proposent également des supports appelés SCI. Là encore, vous investissez via une unité de compte. Comme pour les autres supports, les revenus sont capitalisés dans le contrat, et non versés directement.
L’intérêt de passer par une assurance-vie pour investir dans l’immobilier, c’est surtout de simplifier l’investissement, tout en profitant de certains avantages.
Contrairement à un achat immobilier classique, vous n’avez pas à gérer un bien au quotidien. Vous ne vous occupez ni des locataires, ni des travaux, ni des démarches administratives. Tout est pris en charge par des professionnels, ce qui rend l’investissement beaucoup plus accessible.
Autre point important : la fiscalité. Dans une assurance-vie, vous n’êtes pas imposé chaque année sur les revenus générés. Les gains restent dans le contrat et ne sont taxés que si vous faites un retrait.
L’assurance-vie permet aussi de diversifier plus facilement votre investissement. Au lieu de mettre tout votre argent dans un seul bien, vous pouvez le répartir sur plusieurs supports immobiliers, voire les combiner avec d’autres types de placements.
Enfin, votre argent reste généralement plus accessible que dans l’immobilier en direct. Vous pouvez effectuer des retraits sans avoir à vendre un bien.
Attention, toutefois, la pratique connaît aussi certaines limites :
Vous n’êtes pas propriétaire directement d’un bien.
Les rendements peuvent varier.
Il y a des frais (assurance-vie et supports immobiliers).
Le capital n’est pas garanti (ce sont des unités de compte).
Les avantages d’investir en SCI avec une assurance-vie
Avantages fiscaux
Investir en SCI via une assurance-vie revient à placer son argent dans une SCI accessible en unité de compte à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Autrement dit, vous combinez :
- un support immobilier (la SCI) ;
- une enveloppe fiscale (l’assurance-vie).
Dans ce cas, la fiscalité est différente. Dans un investissement immobilier classique, les loyers sont imposés chaque année. Avec l’assurance-vie, les gains restent dans le contrat. Vous n’êtes imposé que si vous retirez de l’argent. Autre avantage, après 8 ans, la fiscalité est spécifique, avec l’application d’un abattement annuel.
Placement long terme
L’assurance-vie est un produit conçu pour durer dans le temps. En investissant en SCI dans votre assurance-vie :
- vous laissez votre capital travailler sur plusieurs années ;
- les revenus sont réinvestis automatiquement ;
- vous bénéficiez de l’effet « boule de neige » (capitalisation).
Plus vous laissez votre argent longtemps, plus cela peut être intéressant.
Attention, toutefois, même si investir en SCI avec une assurance-vie intéressant, il y a aussi des points de vigilance :
- le capital n’est pas garanti (unités de compte) ;
- il peut y avoir des frais (assurance-vie et support) ;
- les performances peuvent varier.
FAQ
Comment ce portefeuille est-il construit ?
Le portefeuille immobilier de la SCI ViaGénérations est constitué d’actifs résidentiels acquis en nue-propriété auprès de seniors, permettant à ces derniers de conserver un droit d’usage ou un usufruit viager. Ce fonds investit principalement dans des logements situés dans des zones à fort potentiel de valorisation, en se concentrant sur des villes et quartiers attractifs pour la demande locative future. La SCI ViaGénérations s’appuie sur une analyse rigoureuse de l’emplacement et du potentiel des biens, en tenant compte de leur décote liée au viager et des perspectives de valorisation à long terme. Ce portefeuille est conçu pour offrir une exposition équilibrée au marché immobilier résidentiel, avec un rendement potentiel sur le long terme via la valorisation des biens après extinction des usufruits, tout en apportant une solution éthique et sociale en permettant aux seniors de rester dans leur logement.
Composition :
- Répartition des actifs : 64 % appartements // 36 % maisons
- Décote moyenne à l’achat : 39 %
- Âge moyen des occupants : 79 ans et 4 mois
Qu'est-ce que le viager ?
La pleine propriété d’un bien immobilier se divise en 3 droits :
- la nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien sans en avoir l’usage.
- l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.
- le droit d’usage et d’habitation, qui autorise uniquement l’occupation personnelle du logement sans le louer.
Dans le cadre du viager, un senior cède la nue-propriété de son logement au fonds tout en conservant un droit d’usage viager, lui permettant de restez chez lui à vie. Le fonds paie un capital initial à un prix décoté et récupère la pleine propriété à la fin du droit d’usage, généralement au décès du senior.
Quelle est la différence entre les portefeuilles classiques et les portefeuilles thématiques ?
Les portefeuilles thématiques permettent d'investir dans une thématique bien précise, comme l’immobilier. Ils se concentrent sur des secteurs spécifiques et ciblent des entreprises leaders dans ces domaines particuliers. C'est pourquoi nous conseillons de diversifier son placement en associant ce type de portefeuille à un portefeuille “classique”. Quand on parle de portefeuille classique, on parle de nos portefeuilles “petit, moyen et grand” soit le portefeuille Plan B, Ambitieux et Intrépide.
Les portefeuilles classiques, quant à eux, investissent sur des secteurs plus larges et diversifiés. Ils comprennent des entreprises de diverses thématiques, offrant une exposition plus équilibrée et moins concentrée sur un secteur particulier.
En combinant des portefeuilles thématiques avec des portefeuilles non thématiques, vous pouvez bénéficier à la fois de la croissance potentielle des secteurs spécifiques et de la stabilité offerte par une diversification plus large !
Investir sur le portefeuille Immobilier comporte-t-il des risques ?
Nous avons quelque chose à vous dire... Investir en bourse comporte toujours un risque de perte en capital. La réponse est donc oui. D’autant plus sur des portefeuilles comme l’Immobilier, qui a tendance à beaucoup augmenter, mais aussi à beaucoup baisser : en effet, c'est un secteur risqué !
Mais, pas de panique ! Avec une bonne stratégie d'investissement et un accompagnement personnalisé, vous pouvez minimiser ce risque. Chez Mon Petit Placement, nous sommes là pour vous aider à investir correctement et à atteindre vos objectifs financiers en toute confiance. Alors, prêt à faire le grand saut ?
Les performances passées sont-elles un bon indicateur ?
Pour l’ensemble de vos portefeuilles, Mon Petit Placement vous donnera les performances passées. Celles-ci sont toujours exprimées nettes de frais de gestion, hors commission de surperformance de Mon Petit Placement. Les performances sont calculées sur la base de nos portefeuilles modèles.
Mais vous devez toujours garder en tête que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs ! Cependant, ils peuvent être un bon indicateur pour vous aider à mettre du beurre dans vos épinards.
Quelle est l’enveloppe d’investissement derrière Mon Petit Placement ?
Mon Petit Placement vous permet d’investir sur les marchés financiers via un contrat d'assurance-vie ou un Plan Épargne Retraite (PER). Avec ces deux enveloppes, vous pouvez choisir entre deux familles :
- Le fonds euros : capital garanti* avec un rendement stable.
- Les unités de compte : capital non garanti, mais avec un rendement potentiel plus élevé.
Chez Mon Petit Placement, nous offrons ces deux types d’investissement. Cela permet aux plus prudents et aux plus audacieux d’investir ! Le portefeuille Immobilier est composé uniquement d’unités de compte en assurance-vie.
*Les fonds en euros affichent une garantie en capital. Autrement dit, on ne peut pas perdre sa mise initiale hors frais de gestion inhérent à cette typologie de contrat.
Quels sont les frais de ce portefeuille ?
Les frais associés à notre portefeuille Immobilier se composent de trois éléments :
- Frais de l'assureur : Des frais de gestion annuels de 0,50%, prélevé directement sur le rendement du fonds et reversé à l’assureur. Ces frais sont inclus pour vous offrir une gestion sans souci. Psst… ce sont les frais parmi les moins chers du marché !*
- Frais de la société de gestion : Varient selon la société de gestion (en moyenne de 1,7%) et sont prélevés directement sur les fonds. Rassurez-vous, toutes nos performances sont nettes de ces frais, donc pas de mauvaises surprises.
- Commission de performance de Mon Petit Placement : Prélevée uniquement si votre assurance-vie performe, car nous croyons que nous devons être en partie récompensés uniquement si vous gagnez. Si vous souhaitez en savoir plus, on a une page dédiée à notre commission de performance !
- Des frais d’entrées (1% chez notre assureur Generali) s’appliquent également sur notre portefeuille Immobilier.
*Source : Les contrats d'assurance-vie primés par le magazine Le Revenu/Trophées d'Or 2024
Faut-il forcément beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier ?
Non, pas forcément. Grâce au crédit immobilier, il est possible d’investir avec un apport limité. Certaines banques financent une grande partie du projet si votre dossier est solide. Attention, dans ce cas, un crédit vous engage et doit être remboursé.
Il existe aussi des solutions indirectes (comme via une assurance-vie) accessibles avec des montants plus faibles. Chez Mon Petit Placement, cette solution vous est proposée à partir de 300 €.
Quel est le principal risque en immobilier ?
Le risque dépend en réalité de la manière dont vous investissez : en direct ou via une assurance-vie.
Dans le cas d’un investissement immobilier classique, le risque le plus connu est la vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire pendant un certain temps. À cela peuvent s’ajouter des imprévus comme des travaux, des loyers impayés ou une rentabilité moins élevée que prévu.
Par ailleurs, la valeur du bien peut évoluer à la hausse comme à la baisse. L’immobilier reste donc un investissement dépendant du marché.
Dans le cadre d’un investissement via une assurance-vie, les risques sont différents. Vous n’avez pas à gérer de locataire ni de bien, mais vous êtes exposé à :
- des variations de la valeur des supports immobiliers (SCI, SCPI, OPCI)
- un risque de rendement non garanti
- un risque de perte en capital.
Peut-on investir dans l’immobilier sans gérer de locataires ?
Oui, c’est possible. Certaines solutions permettent de déléguer totalement la gestion, comme l’investissement via une assurance-vie (SCPI, SCI…) ou le fait de confier la gestion à une agence. Cela réduit les contraintes, mais implique généralement des frais supplémentaires.
Est-ce un investissement adapté à tous les profils ?
Pas forcément. L’immobilier convient surtout aux personnes qui ont une vision long terme et une situation financière relativement stable. Il faut être capable d’assumer un crédit et d’absorber d’éventuels imprévus.
Vaut-il mieux investir seul ou à plusieurs ?
Les deux sont possibles. Investir seul offre plus de simplicité dans les décisions. À plusieurs (en couple, en famille ou via une SCI), cela permet de mutualiser les moyens, mais demande une bonne organisation et des règles claires dès le départ.