Loger des SCPI dans une assurance-vie, c'est marier le rendement de l'immobilier à la fiscalité avantageuse de l'enveloppe préférée des Français. Ticket d'entrée réduit, imposition différée, meilleure liquidité : les atouts sont réels. Mais choix de SCPI restreint, frais qui se superposent et loyers parfois partiellement reversés méritent un examen attentif. Voici le comparatif complet avec la détention en direct.

SCPI en assurance-vie : bonne ou mauvaise idée ?

Investir en SCPI dans une assurance-vie permet d’accéder à l’immobilier sans acheter un bien en direct. Ce mode d’investissement peut avoir plusieurs avantages, mais aussi quelques limites à connaître. Fiscalité, frais, choix des SCPI, revenus versés : voici les points à regarder avant de se lancer.

Peut-on investir en SCPI via une assurance-vie ?

Oui, il est possible d’investir dans des SCPI au sein de certains contrats d’assurance-vie. Dans ce cas, les parts de SCPI sont proposées comme unités de compte du contrat.

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, collecte l’argent de plusieurs investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier, par exemple :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• des logements ;
• des établissements de santé.

L’investisseur détient des parts de la SCPI et peut percevoir des revenus issus des loyers encaissés, après déduction des frais et charges.

Dans une assurance-vie, l’épargnant ne choisit pas librement parmi toutes les SCPI du marché. Il peut uniquement investir dans celles qui sont référencées par l’assureur dans son contrat.

L’investissement bénéficie alors du cadre de l’assurance-vie, notamment pour la fiscalité des rachats et la transmission. En contrepartie, il faut tenir compte :

• des frais du contrat ;
• de ceux de la SCPI ;
• des conditions prévues par l’assureur pour la souscription, les revenus et la revente des parts.

Les avantages des SCPI en assurance-vie

Une fiscalité différente de la détention en direct

Lorsque les parts de SCPI sont détenues dans une assurance-vie, les revenus et gains restent dans le contrat tant qu’aucun rachat n’est effectué. L’imposition intervient donc au moment d’un retrait, selon les règles fiscales de l’assurance-vie. Après huit ans, un abattement annuel sur les gains peut notamment s’appliquer.

Un ticket d’entrée parfois plus accessible

Certaines assurances-vie permettent d’accéder aux SCPI avec un montant inférieur à celui demandé pour une souscription en direct. Cela peut faciliter l’accès à ce type de placement immobilier.

Les conditions varient toutefois selon les contrats :

• montant minimum ;
• part maximale du contrat pouvant être investie en SCPI ;
• liste des SCPI accessibles.

Les frais doivent aussi être vérifiés dans la documentation du contrat et de la SCPI.

Une liquidité prise en charge par l’assureur

En détention directe, la revente de parts de SCPI peut prendre du temps lorsqu’il n’y a pas suffisamment d’acheteurs. L’AMF rappelle que les délais peuvent atteindre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Dans une assurance-vie, c’est l’assureur qui assure la liquidité du support. Cela facilite le fonctionnement des rachats par rapport à une détention directe de parts. Cette liquidité reste cependant encadrée par les conditions du contrat et ne doit pas faire oublier que la SCPI reste un placement immobilier de long terme.

Le cadre successoral de l’assurance-vie

Les SCPI détenues dans une assurance-vie bénéficient du cadre successoral du contrat. En cas de décès de l’assuré, les sommes sont versées au ou aux bénéficiaires désignés dans la clause bénéficiaire, selon les règles fiscales applicables à l’assurance-vie.

Cet avantage dépend notamment :

• de l’âge auquel les versements ont été effectués ;
• de leur montant ;
• de la situation du bénéficiaire.

L’assurance-vie n’est donc pas systématiquement plus avantageuse dans toutes les situations.

Les inconvénients à connaître

Un choix de SCPI plus restreint

Dans une assurance-vie, le choix des SCPI est limité à celles proposées par votre contrat.

Selon l’offre, la sélection peut donc être assez large ou, au contraire, réduite à quelques SCPI. Avant de souscrire, pensez à vérifier la liste des supports proposés et leurs caractéristiques.

Des frais qui peuvent se cumuler

Investir dans une SCPI via une assurance-vie peut entraîner plusieurs niveaux de frais :

• ceux de la SCPI elle-même ;
• ceux du contrat d’assurance-vie.

Les SCPI supportent notamment des frais de souscription et de gestion. À cela peuvent s’ajouter les frais de gestion appliqués aux unités de compte du contrat, voire d’autres frais selon l’offre.

Il faut donc comparer le coût global de l’investissement et pas uniquement les frais affichés par la SCPI.

Des revenus qui ne sont pas toujours reversés intégralement

Les loyers encaissés par la SCPI ne sont pas nécessairement reversés à 100 % sur le contrat d’assurance-vie.

Certains assureurs reversent l’intégralité des revenus correspondant aux parts détenues, tandis que d’autres n’en versent qu’une quote-part, par exemple 85 % ou 90 %. Les modalités dépendent du contrat.*

Ce point doit donc être vérifié avant la souscription, car il peut avoir un impact sur le rendement effectivement perçu.

Pas de crédit immobilier ni de démembrement des parts

Investir en SCPI dans une assurance-vie ne permet pas de retrouver toutes les possibilités offertes par une détention en direct.

Les parts étant détenues à travers le contrat, il n’est notamment pas possible de financer leur acquisition avec un crédit immobilier adossé directement aux parts, ni d’en organiser le démembrement entre nue-propriété et usufruit.

Ces stratégies restent en revanche possibles dans le cadre d’une détention directe de parts de SCPI, sous réserve de respecter leurs règles et leurs risques propres.

*Selon les contrats, l’assureur peut reverser tout ou partie des revenus distribués par la SCPI. Le taux de reversement applicable, ses modalités de calcul et la date de référence figurent dans la documentation contractuelle de l’assureur et du support concerné.

SCPI en direct ou en assurance-vie : le comparatif

Les SCPI peuvent être détenues en direct ou intégrées à certains contrats d’assurance-vie. Ces deux modes d’investissement diffèrent sur plusieurs points :

• fiscalité ;
• frais ;
• liquidité ;
• choix des SCPI ;
• possibilité de recourir au crédit ;
• transmission.

Le tableau suivant permet de comparer leurs principales caractéristiques.

Comment choisir son contrat pour investir en SCPI ?

Tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas les mêmes SCPI ni les mêmes conditions d’investissement. Avant de souscrire, il est donc préférable de comparer plusieurs éléments du contrat.

Ces informations figurent dans la documentation du contrat et dans celle des SCPI proposées. Elles permettent de comparer les offres sur leurs conditions réelles, et pas uniquement sur le nombre de SCPI référencées.

SCPI en assurance-vie : pour quel profil d'investisseur ?

Les SCPI en assurance-vie peuvent notamment intéresser :

• les investisseurs à long terme, car les SCPI restent des placements immobiliers qui s’envisagent sur plusieurs années ;
• les épargnants qui recherchent de la diversification, en complément d’autres supports comme le fonds en euros ou des unités de compte financières ;
• les personnes qui souhaitent limiter la gestion au quotidien, puisque la gestion des immeubles est assurée par la société de gestion ;
• les investisseurs qui veulent bénéficier du cadre de l’assurance-vie, notamment pour la fiscalité des rachats et la transmission ;
• les épargnants qui n’ont pas besoin de recourir au crédit ou au démembrement, deux possibilités qui ne sont pas accessibles de la même manière via l’assurance-vie.

En revanche, ce type d’investissement est moins adapté à une personne qui recherche une épargne disponible à court terme, une garantie en capital ou un accès à l’ensemble des SCPI du marché.

Comme pour toute unité de compte, le capital investi n’est pas garanti. Le choix doit donc rester cohérent avec l’horizon de placement, la situation financière et la tolérance au risque de l’épargnant.

SCPI en assurance-vie : tout ce que vous devez savoir