Le démembrement de propriété permet de scinder temporairement une part de SCPI entre l'usufruitier, qui touche les loyers, et le nu-propriétaire, qui achète avec une décote de 20 à 40 % et récupère la pleine propriété à l'échéance. Une stratégie patrimoniale puissante pour capitaliser sans alourdir sa fiscalité ou préparer une transmission. Voici comment elle fonctionne et à qui elle s'adresse.

Démembrement de SCPI : nue-propriété, usufruit et fiscalité

Le démembrement de propriété permet de séparer temporairement les droits attachés à des parts de SCPI. L’usufruitier perçoit les revenus éventuellement distribués. Le nu-propriétaire acquiert ses droits pour une fraction du prix de la pleine propriété. À l’issue du démembrement, ce dernier devient pleinement propriétaire des parts. Voici comment fonctionne ce montage, ses avantages, ses risques et les profils auxquels il peut correspondre.

Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?

Le démembrement consiste à séparer temporairement la propriété de parts de SCPI entre deux investisseurs :

1. le nu-propriétaire ;
2. l’usufruitier.

Pendant la durée prévue au moment de la souscription, chacun détient une partie des droits attachés aux parts :

• le nu-propriétaire détient la nue-propriété ;
• l’usufruitier bénéficie de l’usufruit et perçoit les revenus éventuellement distribués par la SCPI (investissement pierre).

À la fin de la période de démembrement, l’usufruit prend fin automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire des parts, sans avoir à racheter les droits de l’usufruitier.

La nue-propriété

Investir en nue-propriété consiste à acheter une partie des droits attachés aux parts de SCPI.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus éventuellement distribués par la SCPI. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier.

En contrepartie, il acquiert la nue-propriété pour un montant inférieur au prix de la part en pleine propriété.

Lorsque le démembrement prend fin, il devient pleinement propriétaire des parts. Il peut alors notamment percevoir les revenus éventuellement distribués par la SCPI.

L'usufruit

L’usufruitier achète le droit de percevoir, pendant une durée déterminée, les revenus éventuellement distribués par les parts de SCPI.

Il ne détient donc pas la pleine propriété des parts. Son droit est limité à la durée prévue au moment de l’investissement.

À la fin du démembrement, son usufruit prend fin automatiquement. Il ne conserve pas les parts, qui appartiennent alors pleinement au nu-propriétaire.

Le montant total des revenus qu’il percevra n’est pas connu à l’avance. Les distributions d’une SCPI ne sont en effet pas garanties et peuvent varier dans le temps.

La clé de répartition et la décote

Le prix de la part est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon une clé de répartition.

Par exemple, pour une part dont le prix en pleine propriété est de 1 000 €, une clé de 70 % pour la nue-propriété et de 30 % pour l’usufruit signifie que :

• le nu-propriétaire verse 700 € ;
• l’usufruitier verse 300 €.

La clé de répartition varie notamment selon la durée du démembrement. Plus cette durée est longue, plus la part de valeur attribuée à l’usufruit peut être importante, puisque l’usufruitier percevra les revenus pendant plus longtemps.

La répartition entre nue-propriété et usufruit est donc calculée à partir de la valeur économique de ces droits, et non fixée arbitrairement.

Démembrement temporaire ou viager ?

Le démembrement peut être temporaire ou viager.

Dans un démembrement temporaire, la durée est fixée dès le départ. Pour les SCPI, l’AMF indique que cette période peut notamment aller de 3 à 20 ans selon les offres observées.

Pendant cette durée, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus des parts, qui reviennent à l’usufruitier. À l’échéance prévue, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts.

Dans un démembrement viager, en revanche, aucune date de fin n’est fixée à l’avance. L’usufruit est généralement accordé pour toute la vie de l’usufruitier. À son décès, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Le Code civil prévoit en effet que l’usufruit prend notamment fin par le décès de l’usufruitier ou à l’expiration de la durée pour laquelle il a été accordé.

La différence tient donc surtout à la durée. Connue à l’avance dans le démembrement temporaire, elle dépend de la vie de l’usufruitier dans le démembrement viager.

Les avantages du démembrement de SCPI

Une décote à l'achat pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire n’achète qu’une partie des droits attachés aux parts. Il verse donc un montant inférieur au prix qu’il aurait payé pour les acquérir en pleine propriété.

Cette différence dépend de la clé de répartition retenue entre nue-propriété et usufruit. En contrepartie, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.

À son terme, il devient pleinement propriétaire des parts sans avoir à racheter l’usufruit. Le Code général des impôts prévoit d’ailleurs que la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété à l’expiration de la durée prévue ne donne, en principe, lieu à aucun impôt ou taxe supplémentaire.

Cette décote ne constitue toutefois pas un rendement garanti. La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Pas d'imposition sur les revenus pour le nu-propriétaire pendant le démembrement

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus distribués par la SCPI. Il n’est donc pas imposé sur ces revenus. C’est l’usufruitier, qui les perçoit, qui en supporte l’imposition selon les règles applicables à sa situation.

L’administration fiscale rappelle en effet qu’en cas de démembrement, l’usufruitier est le bénéficiaire des revenus produits par le bien et que ceux-ci sont imposables à son nom.

Cet avantage peut notamment intéresser un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine sans percevoir immédiatement de revenus supplémentaires imposables.

Une prise en compte différente pour l'IFI

En principe, lorsqu’un bien immobilier est démembré, c’est l’usufruitier qui doit le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’intègre alors pas la valeur de sa nue-propriété dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Cette règle peut donc présenter un intérêt pour un investisseur déjà assujetti à l’IFI ou susceptible de le devenir.

Il existe toutefois des exceptions prévues par la loi dans lesquelles la valeur imposable est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Un outil de transmission du patrimoine

Le démembrement peut également être utilisé pour transmettre des parts de SCPI. Un détenteur peut, par exemple, donner la nue-propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant leur usufruit et donc les revenus qu’elles procurent.

Les droits de donation sont alors calculés sur la seule valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est déterminée selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier.

Au décès de l’usufruitier, son usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts. Cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne pas lieu à de nouveaux droits de succession sur l’usufruit ainsi récupéré.

Il faut toutefois distinguer cette stratégie de transmission d’un simple achat de parts de SCPI en démembrement temporaire. La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit répond à des règles fiscales et successorales spécifiques.

Les inconvénients et points de vigilance

Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement

Pour le nu-propriétaire, le principal inconvénient est le suivant : il ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. L’AMF rappelle que les revenus éventuellement produits par les parts reviennent exclusivement à l’usufruitier pendant cette période.

Si le démembrement est prévu pour 10 ans, le nu-propriétaire devra donc attendre 10 ans avant de pouvoir percevoir les revenus éventuellement distribués par la SCPI.

Cette solution convient donc surtout à un investisseur qui n’a pas besoin de revenus immédiats et qui peut immobiliser son épargne sur la durée prévue.

Une revente plus complexe

Revendre des parts de SCPI peut déjà prendre du temps, car les SCPI ne sont pas cotées en Bourse et leur liquidité n’est pas garantie. L’AMF indique que les délais de sortie peuvent atteindre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Le démembrement ajoute une difficulté supplémentaire. L'investisseur ne détient pas la pleine propriété de la part, mais seulement la nue-propriété ou l’usufruit. La cession doit donc respecter les règles prévues pour les parts concernées et peut nécessiter de trouver un acquéreur intéressé par ce droit spécifique.

Il faut donc envisager le démembrement comme un investissement de long terme et éviter d’y placer une somme dont on pourrait avoir besoin rapidement.

Démembrement de SCPI : pour quel profil d'investisseur ?

Le choix entre nue-propriété et usufruit dépend avant tout de l’objectif recherché, de l’horizon de placement et de la situation fiscale de l’investisseur.

Le nu-propriétaire : un profil tourné vers le long terme

La nue-propriété peut convenir à un investisseur qui souhaite se constituer progressivement un patrimoine, sans rechercher de revenus immédiats.

Elle peut également présenter un intérêt pour les contribuables fortement imposés, puisqu’aucun revenu de la SCPI ne leur est versé pendant la période de démembrement.

Ce type d’investissement suppose toutefois de pouvoir immobiliser son épargne pendant plusieurs années.

L'usufruitier : un besoin de revenus sur une durée déterminée

L’usufruit peut davantage correspondre à un investisseur qui recherche des revenus pendant une période définie.

Il peut également être envisagé par certaines entreprises souhaitant placer une partie de leur trésorerie, notamment lorsqu’elles sont soumises à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, l’intérêt de l’opération doit être apprécié en fonction des besoins de trésorerie, de la fiscalité et du risque lié à l’évolution des revenus distribués par la SCPI.

Comment investir en SCPI démembrée ?

L’investissement en SCPI démembrée peut se faire directement auprès d’une société de gestion ou par l’intermédiaire d’un distributeur ou d’un conseiller qui propose ce type de souscription.

L’investisseur doit d’abord choisir :

• la SCPI ;
• le type de droit qu’il souhaite acquérir : nue-propriété ou usufruit ;
• la durée du démembrement ;
• le montant qu’il souhaite investir.

Il faut ensuite qu’une contrepartie soit trouvée pour acquérir l’autre partie des droits.

Autrement dit, une souscription en nue-propriété doit être associée à une souscription en usufruit, et inversement. Si le distributeur ne trouve pas lui-même cette contrepartie, l’AMF indique que le dossier peut être transmis à la société de gestion, qui se charge alors de la rechercher.

Avant la souscription, l’investisseur doit notamment recevoir la note d’information de la SCPI, ses statuts et le bulletin de souscription. Ces documents permettent de vérifier les caractéristiques du placement, ses risques, ses frais ainsi que les conditions de souscription et de sortie.

Enfin, avant de signer, il est essentiel de vérifier les caractéristiques propres au démembrement proposé : durée, clé de répartition, prix à verser, frais applicables et conditions de sortie anticipée.

L’AMF rappelle en effet que le démembrement temporaire ajoute une complexité supplémentaire à l’investissement en SCPI et nécessite une information adaptée à la situation et aux objectifs de l’investisseur.

Démembrement de SCPI : tout ce que vous devez savoir